집 소유권 명의를 개인 이름에서 트러스트 명의로 등기 변경

캘리포니아에서 부동산을 트러스트, 보통 Revocable Living Trust에 넣는다는 것은, 집 소유권 명의를 개인 이름에서 트러스트 명의로 등기 변경하는 것입니다. 핵심은 트러스트 문서만 만드는 것으로 끝이 아니라, 부동산 Deed를 새로 작성해서 카운티에 등기해야 한다는 점입니다.

1. 전체 흐름

1) 리빙 트러스트를 먼저 만든다

보통 문서 제목은 이런 식입니다.

The Lee Family Revocable Living Trust dated [날짜]

트러스트에는 보통 다음이 정해집니다.

* 만든 사람: Settlor / Grantor / Trustor
* 관리하는 사람: Trustee
* 사망 후 이어받을 사람: Successor Trustee
* 사망 후 받을 사람: Beneficiary
* 부동산, 은행계좌, 기타 자산을 어떻게 넘길지

부동산만 넣는 목적이라도, 트러스트 문서 자체가 먼저 있어야 합니다.

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2. 부동산 명의를 트러스트로 옮기는 방법

2) Grant Deed 또는 Trust Transfer Deed 작성

캘리포니아에서는 보통 변호사나 서류 작성 전문가가 Grant Deed 또는 Trust Transfer Deed를 작성합니다.

예를 들면 현재 등기가 이렇게 되어 있다면:

Lee, a married man as his sole and separate property

트러스트로 넣을 때는 대략 이런 식으로 바뀝니다.

Lee, Trustee of the Lee Family Revocable Living Trust dated July 5, 2026

즉, 사람 자체가 사라지는 것이 아니라 개인이 Trustee 자격으로 소유하는 형태가 됩니다.



3. 카운티에 등기한다

3) County Recorder에 Deed 기록

부동산이 있는 카운티의 County Recorder’s Office에 Deed를 제출합니다. 예를 들어 산호세 집이면 보통 Santa Clara County Recorder 쪽입니다.

등기할 때 보통 같이 들어가는 서류가 있습니다.

* 새로 작성한 Deed
* Preliminary Change of Ownership Report, PCOR
* Documentary Transfer Tax 관련 양식 또는 면제 표시
* Recording fee

캘리포니아에서는 부동산 이전 관련 서류가 기록되면 카운티 Assessor가 소유권 변경 여부와 재산세 재평가 여부를 검토합니다. PCOR는 이런 검토에 쓰이는 기본 서류입니다.  


4. 재산세 재평가 문제

가장 많이 걱정하는 부분이 이것입니다.

본인이 만든 Revocable Living Trust에 본인 부동산을 넣는 경우, 일반적으로 재산세 재평가가 발생하지 않는 경우가 많습니다. 캘리포니아 BOE는 양도자가 취소권을 유지하는 Revocable Trust로의 이전은 재평가 제외 대상에 포함한다고 설명합니다.  

다만 중요한 함정이 있습니다.

* 본인 → 본인의 Revocable Trust: 보통 재평가 문제 적음
* 부부 공동 → 부부 트러스트: 보통 재평가 문제 적음
* 부모 → 자녀 트러스트 / 자녀를 현재 수익자로 넣음: 재평가 가능성 있음
* Irrevocable Trust: 구조에 따라 재평가 가능성 있음
* 사망 후 트러스트가 irrevocable이 되는 시점: 수익자와 적용 가능한 예외에 따라 재평가 가능성 있음

캘리포니아 규정상 트러스트로 이전하는 행위는 원칙적으로 change in ownership이 될 수 있지만, Revocable Trust나 양도자가 현재 수익자인 특정 Trust는 예외가 적용될 수 있습니다.  


5. 모기지 있는 집도 넣을 수 있나?

대부분의 경우 본인 거주용 주택을 본인의 Revocable Living Trust에 넣는 것은 흔히 합니다. 다만 모기지가 있으면 다음을 확인하는 것이 안전합니다.

* 대출은행에 통지해야 하는지
* Due-on-sale clause 문제가 없는지
* 보험증권에 Trust 또는 Trustee를 추가해야 하는지
* HOA가 있으면 소유자 정보 업데이트가 필요한지

실무적으로는 모기지가 있어도 리빙 트러스트에 넣는 경우가 많지만, 투자용 부동산, LLC, irrevocable trust, 공동소유 구조가 섞이면 변호사 확인이 필요합니다.


6. 꼭 업데이트해야 하는 것

Deed 등기 후에는 아래도 확인하는 게 좋습니다.

항목 해야 할 일
Homeowner’s insurance Trust 또는 Trustee 명의 반영 여부 확인
Mortgage lender 필요 시 trust transfer 통지
HOA 소유자/연락처 정보 업데이트
Property tax bill 우편 주소 확인
Estate plan Pour-over will, power of attorney, advance directive 정리
은행/투자계좌 트러스트에 넣을지 beneficiary 지정할지 별도 검토


7. 혼자 해도 되나?

가능은 하지만, 캘리포니아 부동산은 실수 비용이 큽니다.

특히 아래에 해당하면 Estate Planning Attorney에게 맡기는 것이 낫습니다.

* 부부 공동재산 / separate property가 섞여 있음
* 재혼 가정
* 자녀가 여러 명
* 부모-자녀 재산세 이전을 고려 중
* 임대 부동산
* LLC 소유 부동산
* 모기지가 큰 집
* Medi-Cal planning 목적
* 사망 후 특정 자녀에게만 주고 싶음
* 한국 자산이나 한국 상속인도 관련 있음

단순한 경우라도 Deed 작성과 등기만큼은 전문가에게 맡기는 것이 현실적으로 안전합니다. 이름 하나, vesting 하나 잘못 적으면 나중에 매각, 재융자, 상속 때 문제가 생길 수 있습니다.


8. 현실적인 진행 순서

1. Estate Planning Attorney 상담
2. Revocable Living Trust 작성
3. 현재 Deed 확인
    * 소유자 이름
    * 공동소유 방식
    * 부동산 APN
    * 법적 부동산 설명
4. Trust Transfer Deed 또는 Grant Deed 작성
5. 공증
6. PCOR 작성
7. County Recorder에 등기
8. 등기 완료된 사본 보관
9. 보험, 모기지, HOA 업데이트
10. 은행계좌와 투자계좌도 estate plan에 맞게 정리


핵심 정리

캘리포니아에서 집을 트러스트에 넣는 것은 보통 이렇게 이해하면 됩니다.

트러스트 문서를 만들고, 집 Deed를 트러스트 명의로 다시 등기하는 절차입니다.

본인의 Revocable Living Trust로 옮기는 경우라면 보통 재산세 재평가를 피할 수 있는 경우가 많지만, 자녀, irrevocable trust, 공동소유 변경, 사망 후 승계 구조가 들어가면 세금 결과가 달라질 수 있습니다. 그래서 단순 양식 다운로드보다는 최소한 estate planning attorney나 부동산 등기 경험 있는 전문가에게 검토받는 것이 안전합니다.